Vad kommer egentligen att hända på Näringen?

Publicerad: 19/1, 2023 av Joe Formgren

Gävle vill leda en spännande och hållbar utveckling. Toppen, vem vill inte vara med på den resan? Texten är hämtad ur kommunens underlag till regeringsuppdraget ”Större samlade exploateringar”. Kortfattat har Gävle kommun och regionen 2017 slutit ett avtal med regeringen om att göra om hela Näringen till ett gigantiskt bostadsområde med 6000 lägenheter mer plats för mer än 12.000 invånare.

Det vi fick till livs på Gävles Företagsföreningars frukost den 19 januari var något förvånande att en väsentlig punkt hade förbigåtts. Överenskommelsen hade tagits utan att de hundratals företag som är verksamma på Näringen samt fastighetsägarna som äger merparten av all mark och fastigheterna på området inte vidtalats för att ge sin syn på saken.

Föredragshållarna Jens Lennefeldt från NP3 Fastigheter och Fredrik Thorgren från Fastpartner gjorde en initierad dragning där det framstod för alla normalt funtade att detta är ett gigantiskt projekt som berör mängder av människor, arbetstillfällen och enorma ekonomiska kapital i rörelse. En osäkerhet över framtiden för detta område är det ingen som önskar sig idag.

Självklart är det mysigt med flera kustnära bostäder men att tvångsinlösa alla fastigheter enligt socialistisk planekonomi är förhoppningsvis inte görligt, lika lita som att köpa upp hela beståndet till marknadsvärde. Den skatteskulden på X antal miljarder är inget vi skall lämna till framtida generationer.
Så det här är onekligen en riktigt obekväm och het politisk potatis som ingen verkar vilja ta i med tång. Här måste man nog backa bandet, svälja politisk "stolthet" och arbeta fram en sund kompromiss som fungerar för alla parter dvs invånarna och företagen. Politiken och tjänstemännen är som bekant tillsatta för att göra just detta.

Mer information på Gävle kommuns hemsida
https://tinyurl.com/bdfdv9p9

Några röster från deltagarna

- Kul med det stora intresset kring Näringen med tanke på att vi satte nytt rekord i antalet deltagare på företagsfrukosten, glad att vi kunde bidra till det.
Hur eller på vilket sätt anser du att man på bästa sätt hanterar hela projektet vidare? Precis som jag och Jens nämnde på mötet så anser vi att Gävle kommun behöver ta ett omtag för hela projektet och se utifrån områdets förutsättningar i form av befintliga fastigheter, verksamheter och de utmaningar som finns i området för att se om och i sådant fall vilka kvarter man skulle kunna skapa förutsättningar för att tillskapa byggrätter för bostäder. Sedan är det upp till marknaden att se om det går att få ihop affären och om behovet av dessa bostäder finns.
Fredrik Thorgren, regionchef Fastpartner

- Jag känner mig väl insatt i den problematik som Gävle Kommun försatt fastighetsägarna på Näringen i. Det är både förvånande och olyckligt att inte dialogen varit bättre. Det är också ytterst anmärkningsvärt att kommunen och de konsulter man anlitar inte har en bättre uppfattning om marknadsvärdet på den här typen av fastigheter. I de kalkyler Gävle Kommun har för exploateringen är befintliga fastigheter upptagna till en bråkdel av verkliga värden. Det är den grundläggande problematiken.
Jag vet inte hur avtalet med staten är utformat och vad Gävle Kommun åtagit sig i det men vad jag förstår så verkar ju inte staten uppfylla sina delar heller. Det är nog hög tid att avbryta projektet i sin nuvarande form. Jag kan garantera att alla fastighetsägare på Näringen gärna ser en utveckling av området men det måste ske med affärsmässiga förutsättningar. Börja sedan med den dialog som skulle ha tagits initialt för att skapa en gemensam bild kring de ekonomiska förutsättningarna för projektet. Stadsplanering är naturligtvis svårt men som det är nu så har skattebetalarna i Gävle betalat 25 miljoner i projekteringskostnader och för det har vi fått lite färgglada skisser över ett fantasiprojekt som inte kommer genomföras. För 25 miljoner hade man kunnat gjort mycket bra saker.
Bengt Nises, Fastighetssnabben

- Jag har haft många samtal med både fastighetsägare och hyresgäster på Näringen så oron de känner är väl känd och förståelig utifrån deras perspektiv. Mycket har förändrats sedan avtalet skrevs 2017 och vi har inte fått besked från staten i alla delar så vi jobbar på en reviderad utvecklingsplan. Den behöver nu tydliggöras till alla inblandade.
Kommunen har i november begärt omförhandling av avtalet både utifrån tid och omfattning. I vår skrivelse till staten har vi poängterat näringslivets behov av besked och de nya omständigheter som råder gällande tillväxttakt och marknadsförutsättningar. Jag ser gärna att kommunen bygger på sin egen mark i tex Nyhamn och att vi utvecklar de delar där det finns intressenter. Näringen ska vara en blandad stadsdel med både bostäder och företag även framåt. Nu behöver vi kommunicera hur dessa nya besked påverkarSedan får vi återkomma om den mer långsiktiga planen.
Åsa Viklund Lång (S) Kommunalråd

– Man blir efter föredragshållarnas presentation förundrar över hur besluten och avtalet med staten fattades utan en första dialog med de företag fastighetsägare som berörs av projektet. Känns som man utan hänsyn till dessa började i fel ände.
Jag tycker att man från kommunens sida skulle agera mer kraftfullt mot staten och Trafikverket som inte fullgjort sin plikt i avtalet, säg opp det helt.
Men vara pådrivande mot staten/Trafikverket att genomföra en flytt av bangården tidigare och få fart i Tolvforsområdet.
När bangården väl är flyttad nyttja den och gör något bra av helheten. Se till att Näringen får förbli en stadsnära företagspark och utveckla förtäta den med företag. Att låta ansvaret ligga på staten och flytta slutdatum 2040-2050 förlänger nog bara pinan för de som verkar på Näringen. Det kan ju dessutom vara en styrka att ändra politiska beslut med tanke på fördröjningar m.m. Man kanske också skulle se över möjligheten att engagera privata aktörer att utveckla Tolvfors.
Ralph Brodin, Brynäs Företagarförening

- Det var anmärkningsvärt att så stora fastighetsaktörer med så enad röst sågar projekt Näringen utifrån så många aspekter. Blytunga röster i debatten som behöver tas på största allvar. De signalerade dessutom att de inte släpper sina fastigheter frivilligt så det är onekligen ett stort näringslivspolitisk dilemma.
Det känns som att projektet dog i morse. Hur ska kommunen kunna driva utvecklingsprojekt om de inte har de stora fastighetsägarna med sig? Vad jag förstår innehåller dessutom avtalet med staten en skrivelse att det ska finnas en bred samsyn och att man gör projektet tillsammans? Dessutom blir det väldigt olyckligt en klyfta mellan Gävle Kommun och det lokala näringslivet om projektet ändå ska drivas vidare. Det är inte något vi behöver mer av i Gävle för näringslivsklimatets bästa. Släpp prestigen, man kom tokigt in i projektet från början, ta ett omtag. Lägg ner planerna i den form de är nu, omförhandla med staten om det går och dammsug möjligheterna att hitta annan mark för ändamålet.
Anders Rönngren, Entreprenör

– Informationen från NP3 och Fastpartner är något de berättat för oss politiker, även Socialdemokraterna, långt tidigare. Det som däremot förvånade mig är Socialdemokraternas förvånansvärt stora oförmåga att agera för ett omtag i frågan - något vi i Moderaterna har efterlyst nu i över ett år. Jag hoppas att nu när NP3 och Fastpartner delat med sig av informationen till fler att det ökar pressen på Socialdemokraterna att tänka om, för tidigare har de som sagt i princip ignorerat informationen.
Best practice! De berättade ju om konkreta exempel från andra kommuner där stadsomvandlingsprojekt varit riktigt framgångsrika. Där fastighetsägare, lokalt näringsliv och kommunen gått hand i hand. Funkar det i andra kommuner borde det väl funka här?
William Elofsson (M)

– Det var intressant att få träffa och lyssna på två stora fastighetsägare på Näringen och deras syn på projektet och framtiden för Näringen. Mycket av det de sa är sådant som jag själv har funderat på men det blir alltid bättre när någon annan ger sin syn på det och utgår från sina förutsättningar. Personligen tycker jag de belyste på ett bra sätt motsättningarna mellan äganderätten och kommunens ambitioner om att utveckla området. Jag trodde nog att dialogen hade varit bättre genom årens lopp men det verkar inte så.
Det händer mycket i samhället och utvecklingen i länet och kommunen. För regionen är det viktigt att det finns bra läge nära kollektivtrafiken (järnvägsstation) som underlättar för människor att pendla in och ut för att jobba eller bo i Gävle. Därför är det viktigt att vi har både bostäder och arbetstillfällen centralt kring våra stationer. Ambitionen att Gävle ska växa är bra och nödvändig och vi måste hitta bra lägen för bostäder men även arbetstillfällen. När vi kommer dra om Ostkustbanan så försvinner industrispåren på området och vi behöver se hur området kan utvecklas, vilket kanske är det första som behöver göras. För att få ett område som blir bra för alla parter är det viktigt att man inkluderar alla intressenter. Utan att vara insatt i projektets detaljer så känns det ändå som att man inte har gjort det fullt ut. Sedan finns det många stora utmaningar just med Näringenområdet och man behöver ganska snart ta ställning till om det verkligen går att exploatera området på det sätt man tänkt.
Patrik Stenvard (M) Regionråd

– Informationen från NP3 och Fastpartner är något de berättat för oss politiker, även Socialdemokraterna, långt tidigare. Det som däremot förvånade mig är Socialdemokraternas förvånansvärt stora oförmåga att agera för ett omtag i frågan - något vi i Moderaterna har efterlyst nu i över ett år. Jag hoppas att nu när NP3 och Fastpartner delat med sig av informationen till fler att det ökar pressen på Socialdemokraterna att tänka om, för tidigare har de som sagt i princip ignorerat informationen.
Best practice! De berättade ju om konkreta exempel från andra kommuner där stadsomvandlingsprojekt varit riktigt framgångsrika. Där fastighetsägare, lokalt näringsliv och kommunen gått hand i hand. Funkar det i andra kommuner borde det väl funka här?
William Elofsson (M) Kommunalråd i opposition

– Att kommunen inte har involverat fastighetsägarna i sina planer är väldigt dåligt. Vet att det redan 2017-18 var några informationsmöten om hur planerna såg ut med modeller över Näringen. Jag var själv på ett sådant där jag pratade med den ansvarige projektledaren och sa till honom att de skulle nöja sig med att bygga upp till järnvägen vid f.d. Gävle Galvan. Vad saneringen av den tomten har de inte presenterat.
Kommunen måste erkänna att de haft för stora planer om Näringen och hela Gävles tillväxt. Det är inte många företag som vill etablera sig här på grund av att kommunen inte är speciellt företagsvänliga och tjänstemanna styrt. Det finns ett annat område som är bättre lämpat att bygga på och det är Gävletravets område. En travbana går att lägga utanför stadskärnan. Dessutom har det redan börjat byggas i området.
Rolf Ågren, Kusmora Invest AB

– En insikt som jag tar med mig är det stora intresse som visades för frukosten. Det tyder på att ämnena engagerar. Det känns som att intresset spänner över många delämnen som berörs. Både Näringen som område, planering av staden, kommunens sätt att hantera viktiga frågor samt förutsättningarna för att driva verksamhet i Gävle generellt.
En förenklad bild av fastighetsutvecklingsprojekt (stora som små) kan beskrivas så här. Steg ett är alltid att ha rådighet över den mark man vill utveckla. Det vill säga att man antingen redan äger marken eller har ägaren med sig på utvecklingsplanerna. Steg två är att räkna på affären. Finns det ekonomiska incitament att driva utvecklingen eller inte? Först i steg tre bör man titta på övriga utredningar. Inte minst eftersom att det är detta steg som kostar tid och pengar. Varje steg måste i tur och ordning bockas av med ”grönt ljus” innan man går vidare till nästa. Om man någonstans längs vägen får rött ljus så måste man backa processen och justera parametrar för att hamna rätt innan man arbetar vidare. Till exempel så är det väldigt vanligt att utredningar som görs i steg tre påverkar ekonomin i steg två. Då får man helt enkelt räkna igen och göra en ny bedömning. Förhoppningsvis så går affären fortfarande ihop så att man kan fortsätta. Men i värsta fall får man backa till steg ett. Dvs att titta på mark med andra förutsättningar och jobba vidare med den.
På Näringen har kommunen börjat med steg tre vilket är huvudförklaringen till varför det inte har hänt något i projektet. Andra delar som dömer projektet till misslyckande är de områdets storlek i förhållande till planerade enheter samt den storslagna visionen om Europas mest hållbara stadsdel. Båda dessa delar saknar ekonomisk verklighetsanknytning och jag kan bara beklaga att stora resurser läggs ned på projektet. Det enda rimliga är komma överens med staten om att riva avtalet alternativt kraftigt omförhandla villkoren så att vi som verkar på området slipper den ”döda hand” som har lagts på oss. Därefter är kommunen välkomna att börja om med oss med steg ett. Risken är väldigt stor att det tar stopp i steg två men vissa tomter har bättre förutsättningar än andra. Det är värt att nämna att vi löpande arbetar med olika utvecklingsidéer på våra fastigheter. Vi kommer alltid att vara intresserade av att driva intressanta utvecklingsprojekt. Oavsett om idén kommer från oss själva eller om vi får förslag från någon annan.
Jens Lennefeldt, Affärschef Syd, NP3 Fastigheter